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宁波土拍前瞻:北仑区推出三宗宅地,溢价率如

网络整理 2020-07-31 09:54

一、北仑核心地块,溢价率预计将在31%左右

二、梅山2宗地块,或将低溢价率成交

宁波北仑区将出让3宗地块,总建面23.34万方,总起价18.85亿元。

这三宗地中,值得关注的是北仑核心区地块,此前阳光城竞得西侧相邻地块,溢价率高达35.9%,估计明天该地块竞争也将十分激烈。

另外2宗宅地则位于梅山板块,或将低溢价率成交。

地块指标

宁波土拍前瞻:北仑区推出三宗宅地,溢价率如何?

宁波土拍前瞻:北仑区推出三宗宅地,溢价率如何?

项目分布图(来源:好地大数据)

一、北仑核心地块,溢价率预计将在31%左右

地块核心指标:地块总建筑面积87780㎡,容积率2.5,建筑密度30%,限高82米。地块内须配建建筑面积不小于2500㎡的社区配套用房。

地块起始楼面价12000元/㎡,上限毛坯房价24300元/㎡。

1、上限价格销售难度不大

地块北侧紧邻国贸梧桐原项目,今年7月23日首开,高层毛坯在售均价24600元/㎡,略高于本地块上限毛坯房价24300元/㎡,当前项目整体去化50%左右。

地块北侧2公里,中骏合景府项目于去年6月首开,并于今年3月新推三期,总体去化速度较快,该项目高层毛坯均价26000元/㎡,高出本地块上限毛坯房价近1400元/㎡。

此外,地块距离地铁1号线霞浦站仅300米,地铁属性加上区域市场支撑,未来以上限毛坯价格销售难度不大。

宁波土拍前瞻:北仑区推出三宗宅地,溢价率如何?

周边在售项目(来源:好地大数据)

2、溢价率将在31%左右

地块西侧紧邻的阳光城项目,于今年3月5日成交,实际楼面价为14054元/㎡,上限毛坯房价24300元/㎡,与本地块一致,预期销售利润率11.56%。

若以阳光城地块销售利润率11.56%,按上限毛坯房价24300元/㎡计算,对应本地块实际地价14054元/㎡,名义楼面价为13660元/㎡,溢价率为13.8%。

若以近三月市区成交限价地块的平均销售利润率4.4%,按上限毛坯房价24300元/㎡计算,对应本地块实际地价16160元/㎡,名义楼面价为15707元/㎡,溢价率为30.9%。

好地研究院认为,目前市场热度较高,本地块预计溢价率将在31%左右。

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二、梅山2宗地块,或将低溢价率成交

地块核心指标:

CX04-01-04-01地块:总建筑面积54649㎡,容积率1.5,建筑密度35%,限高60米。地块起始楼面价5720元/㎡,上限毛坯限价14500元/㎡。

CX04-01-06-02地块:总建筑面积42449㎡,容积率1.5,建筑密度35%,限高60米。地块起始楼面价5700元/㎡,上限毛坯限价14500元/㎡。

1、板块去化速度较慢,可售存量较大

地块西侧1.3公里处的海湾金茂悦项目,去年5月首开,今年4月加推三期,整体毛坯备案均价14100元/㎡,略低于本地块上限毛坯房价14500元/㎡,项目整体去化率仅50%左右。

地块所在梅山板块新房市场整体去化情况一般,板块内可售存量约30万方,去化周期近12个月,预计本地块项目去化速度较慢。

宁波土拍前瞻:北仑区推出三宗宅地,溢价率如何?

周边在售项目(来源:好地大数据)

2、或将低溢价率成交

两宗地块均为纯住宅地块,若住宅部分预期销售利润率取17%(当前限价地块的最高预期利润率),按上限毛坯房价14500元/㎡计算:两宗地块名义楼面价为6013元/㎡,04-01地块溢价率为5.1%;06-02地块溢价率为5.5%。

但本次两宗地块所在梅山板块,距离中心城区较远,且交通、产业方面支撑力度不够,较难实现快速变现。

综合来看,项目虽存在较大利润预期,但板块内市场销售有难度,最终或将低溢价率成交。

附:测算分析

一、北仑区中心城东南片区BLZB09-04-02j地块

地块指标:

地块总建筑面积87780㎡,容积率2.5,建筑密度30%,限高82米。地块内须配建建筑面积不小于2500平方米的社区配套用房。

地块起始楼面价12000元/㎡,上限毛坯限价24300元/㎡。

周边地价:

地块西侧紧邻的阳光城项目,于今年3月5日成交,实际楼面价为14054元/㎡,上限毛坯房价24300元/㎡,预期销售利润率11.56%。

地块西北侧4公里处,今年6月30日禹洲竞得核心区地块,实际成交楼面价14667元/㎡,上限毛坯房价24000元/㎡,预期销售利润率8.67%。

周边房价:

地块北侧紧邻国贸梧桐原项目,今年7月23日首开,高层毛坯在售均价24600元/㎡,当前项目整体去化50%左右。

地块北侧2公里,中骏合景府项目于去年6月首开,并于今年3月新推三期,总体去化速度较快。

测算:

若以阳光城地块销售利润率11.56%,按上限毛坯房价24300元/㎡计算,对应本地块实际地价14054元/㎡,名义楼面价为13660元/㎡,溢价率为13.8%。

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